Årsredovisningens uppbyggnad och vad den berättar

Vill du få bättre koll på ekonomin i din förening? Då är årsredovisningen rätt plats att titta i. Men hur läser man egentligen en årsredovisning? Vilka siffror är viktigast, vad betyder alla begrepp och hur står sig just din bostadsrättsförenings nyckeltal? Här får du hjälp!

Årsredovisningens uppbyggnad

En bostadsrättsförening ska redovisa sin ekonomiska ställning och resultat från året som gått i en årsredovisning. Det är styrelsens ansvar att sätta ihop årsredovisningen, som sedan ska behandlas av medlemmarna på stämman. Många bostadsrättsföreningar tar stöd av leverantörer för ekonomisk förvaltning för att sätta ihop årsredovisningen. Enligt Årsredovisningslagen måste årsredovisningen innehålla balansräkning, resultaträkning, noter och en förvaltningsberättelse. För större bostadsrättsföreningar ska det även ingå en kassaflödesanalys.

Balansräkning

Balansräkningen är en av två finansiella rapporter i bostadsrättsföreningens årsredovisning som ger en sammanfattning av föreningens ekonomiska ställning vid en specifik tidpunkt, vanligtvis vid slutet av dess räkenskapsår. Bostadsrättsföreningens balansräkning ger medlemmar, styrelse, revisorer och andra intressenter insikt i föreningens tillgångar, skulder och eget kapital.

Balansräkningen kan delas in i följande kategorier:

Anläggningstillgångar
Byggnader och mark: värderingen av byggnader och mark. Många föreningar äger inte marken utan nyttjar den genom tomträtt. I de fallen tas endast byggnadernas värde upp här.
Pågående nyanläggningar: ny- eller tillbyggnadsprojekt som pågått under året.

Omsättningstillgångar
Likvida medel: Eventuella kassa och banktillgångar som föreningen innehar.
Kortfristiga fordringar: Ej inbetalda fakturor som föreningar har ställt ut.

Anläggningstillgångar och omsättningstillgångar summeras till föreningens totala tillgångar.

Eget kapital
Insatser från medlemmarna: medlemmarnas ursprungliga insatser eller andelar i föreningen.
Eventuell fond för yttre underhåll: säkerställer utrymme i balansräkningen för underhåll som inte tillhör de enskilda lägenheterna. Motsvaras inte av faktiska medel.
Resultat: resultatet av föreningens ekonomiska verksamhet över tid.

Skulder
Långfristiga skulder: skulder som ska betalas på längre tid än 1 år, ofta föreningens fastighetslån.
Kortfristiga skulder: skulder som ska betalas inom 1 år, oftast kortare tid. Dessa kan vara skatteskulder, leverantörsfakturor eller skulder till anställda. Kortfristiga skulder är oftast inget dramatiskt, det kan till exempel vara en faktura som inkommer i mitten på december men ska betalas först i slutet på januari. Då bokförs fakturan i december och konteras på kontot leverantörsskulder fram till att den betalas i januari och hamnar därmed under kortfristiga skulder i årsredovisningen.

Eget kapital och skulder summeras till föreningens eget kapital och skulder.

Resultaträkning

Den andra finansiella rapporten i årsredovisningen är resultaträkningen som ger en översikt över föreningens intäkter och kostnader under en specificerad tidsperiod, vanligtvis ett räkenskapsår. Resultaträkningen är ett viktigt verktyg för att bedöma föreningens ekonomiska prestanda och lönsamhet.

Resultaträkningen kan delas in i följande kategorier:

Intäkter
Föreningens totala intäkter från till exempel avgifter, hyresintäkter och överlåtelseavgifter.

Kostnader
Föreningens totala kostnader för till exempel drift, underhåll och avskrivningar.

Resultat
Skillnaden mellan intäkter och kostnader.

Noter

Noter i en årsredovisning för en bostadsrättsförening är fördjupande och förtydligande uppgifter som kompletterar och förklarar de siffror och upplysningar som presenteras i huvuddelarna av årsredovisningen, såsom balansräkningen och resultaträkningen. Dessa noter ger detaljerad information om olika aspekter av föreningens ekonomi och verksamhet.

Noterna är viktiga för att ge en mer djupgående förståelse av föreningens ekonomi och kan vara till hjälp för medlemmar, revisorer och andra intressenter när de analyserar årsredovisningen. Att läsa noterna kan ge insikter i de underliggande detaljerna bakom de rapporterade siffrorna och underlätta för en mer fullständig bedömning av föreningens ekonomiska hälsa och prestation.

Förvaltningsberättelse

En förvaltningsberättelse i en bostadsrättsförenings årsredovisning är en text som läggs fram av styrelsen och ger en översikt över föreningens verksamhet under det gångna räkenskapsåret. Förvaltningsberättelsen syftar till att komplettera de finansiella rapporterna, såsom balansräkningen och resultaträkningen, genom att ge en mer övergripande bild av föreningens prestationer och aktiviteter. Den ska också innehålla en del uppgifter baserat på föregående år som antalet medlemmar och bostäder, föreningens fastigheter och styrelsemedlemmarna.

En utförlig förvaltningsberättelse bidrar till medlemmarnas förståelse för årsredovisningens olika delar. Här finns ett par exempel på vad en förvaltningsberättelse kan innehålla.

Verksamhetsbeskrivning
Förändringar i fastigheten
Ekonomisk utveckling
Förändringar i avgifter
Förvaltningsåtgärder
Risker och osäkerhetsfaktorer
Styrelsens syn på framtiden
Händelser efter balansdagen

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen hjälper styrelsen att fatta smarta ekonomiska beslut, den kan säkerställa att det alltid finns tillräckligt med medel för att täcka förutsedda och oförutsedda kostnader. I princip består den av alla faktiska in- och utgående betalningar under en viss period, uppdelat på 3 kategorier. Detta skiljer sig från resultaträkningen som redovisar intäkter och kostnader.

Driftkassaflöde
Intäkter från medlemsavgifter, hyror och annat samt utgifter för drift och underhåll. Driftkassaflödet ger en bild av hur väl föreningen klarar sin löpande verksamhet.

Investeringskassaflöde
Investeringar i fastigheten samt eventuella avyttranden av tillgångar. Investeringskassaflödet ger en insikt i hur stor del av kassan som behövs för att investera i föreningens tillgångar.

Finansieringskassaflöde
Upplåning och amortering samt förändringar i avgifter. Finansieringskassaflödet ger en bild av föreningens långsiktiga finansiering.

Sammanfattningsvis ger kassaflödesanalysen en överblick över var intäkterna genereras och hur de används över tid.

Nyckeltalen

Nyckeltal redovisas i årsredovisningen för de flesta bostadsrättsföreningarna. Vilka nyckeltal som är uträknade för just din förening varierar beroende på vem som upprättar årsredovisningen, men vi har listat ett genomsnitt för de vanligaste nyckeltalen i Stockholm här. Dessa siffror baseras på Tendegos egna undersökningar och kan användas för att jämföra din bostadsrättsförening med andra.

Genomsnittliga nyckeltal för föreningar i Stockholms län

Riktvärden för föreningars belåningsgrad

0 – 5 000 kr/m² betraktas som en låg belåningsgrad
5 000 – 10 000 kr/m² är en normal belåningsgrad
10 000 – 15 000 kr/m² är högt men kan motiveras om föreningens fastigheter är i mycket gott skick eller om föreningen är nybyggd.
15 000 kr/m² och uppåt betraktas som en hög belåningsgrad.

Avskrivningar

Avskrivningar görs på inskaffade anläggningstillgångar som har en förväntad ekonomisk livslängd. De bokförs som en linjär kostnad och påverkar resultatet, men motsvarar inga faktiska medel då utgiften betalas vid införskaffandet. Syftet med avskrivningar är att fördela kostnaden för en tillgång över så lång tid den beräknas kunna vara användbar, dess ekonomiska livslängd, istället för att ta hela kostnaden under samma år som den införskaffas.

Tänk dig att er bostadsrättsförening köper in ny lekplatsutrustning till ett värde av 200 000 kr, med en förväntad teknisk livslängd på 20 år. Utgiften för utrustningen betalar ni på en gång, men i årsredovisningen kommer kostnaden inte att synas. Lekplatsen blir en tillgång som tas upp i balansräkningen under byggnader och mark. Kommande 20 åren redovisas en avskrivningskostnad på 10 000 kr per år (200 000 kr/20 år). Värdet på anläggningen i balansräkningen dras av med motsvarande belopp under 20 år fram till det att värdet är 0 kr och då inte finns kvar i det ekonomiska anläggningsregistret.