Hur ska er brf få nästa års budget att gå ihop?
Stigande räntor, höga elpriser och nu aviseras historiskt kraftiga prisökningar på fjärrvärmen. Många bostadsrättsföreningar har eller får dessutom högre tomträttsavgälder kommande år, vissa har nyligen renoverat stammarna eller står inför det och andra har behövt renovera sina skyddsrum. Utmaningarna har avlöst varandra de senaste åren och nu när många styrelser går in i budgetarbetet kan det kännas hopplöst att få nästa års budget att gå ihop utan kraftiga höjningar av årsavgiften – ett beslut som styrelsen kan ta själva men som inte är populärt bland medlemmarna.
Enligt en analys av bostadsrättsförvaltaren Nabo har ungefär 30 procent av bostadsrättsföreningarna gjort just det, höjt årsavgiften. Höjningen ligger närmare 12 procent i snitt, men flera aktörer befarar att det inte räcker. Årets budgetarbete lär bli det tuffaste någonsin för många styrelser.
Även om inflationen sjunker så är det lägre än prognoserna. Styrelserna i bostadsrättsföreningarna behöver troligtvis därför ta höjd för ytterligare eventuella höjningar eller åtminstone fortsatt höga räntor under större delen av 2024. För föreningar med fjärrvärme som uppvärmningsform har vi de senaste veckorna kunnat ta del av flera artiklar om de rekordhöga prishöjningarna.
Hur kan föreningarna agera?
Kan styrelsen undvika en onödigt hög höjning av årsavgiften? Ja! Nedan beskriver vi en rad åtgärder som styrelsen kan arbeta med för att inte behöva höja årsavgiften mer än nödvändigt.
Analysen från Nabo visar att 30 procent av bostadsrättsföreningarna höjt sina avgifter mellan 1 februari och sista juli 2023. I genomsnitt har höjningen varit 11,7 procent. I jämförelse med samma period förra året höjde 10 procent av föreningarna sina avgifter och med 4,9 procent i snitt.
Analysen gjordes bland 2300 bostadsrättsföreningar.
Källa: Nabo
Ett löpande arbete bör vara att se över föreningens intäkter och kostnader. På lång sikt görs detta lämpligtvis i en flersårsbudget. Men inför årets budgetarbete vill många styrelser undvika en onödigt stor höjning av årsavgiften. Nedan åtgärder är därför med utgångspunkt i vad styrelsen kan göra kortsiktigt.
Se över befintliga avtal
En bostadsrättsförening har ofta relativt många avtal med flera olika leverantörer. För att styrelsen ska klara av sitt förvaltningsuppdrag kan det krävas avtal för förvaltning, städ, fastighetsskötsel, skadedjursbekämpning, parkeringsbevakning, fastighetsförsäkring, el-, vatten- och värmeförsörjning, bredband och TV för att nämna några. Många mindre föreningar gör en del av arbetet, som annars upphandlas av externa leverantörer, inom styrelsen. Andra arbetar aktivt med medlemsengagemang i olika omfattning, en aktivitet som är kraftigt förknippad med upplåtelseformen.
Att hålla koll på en större bostadsrättsförenings leverantörsavtal, följa upp leverantörernas åtagande och veta när det är dags för varje avtal att konkurrensutsättas kan vara ett väldigt tidskrävande arbete. Därför sitter många bostadsrättsföreningar med gamla avtal som förnyas i omgångar långt efter avtalets löptid. Att konkurrensutsätta dessa avtal leder oftast till lägre kostnader och bättre innehåll. I många branscher sker utvecklingen fort, det lönar sig därför att alltid vara uppdaterad.
Se över avtalens innehåll
Det är också värt att fundera på innehållet i avtalen och tjänsterna som bostadsrättsföreningen erbjuder sina medlemmar. Kan ni skära ner på något tillfälligt är det också hög tid att göra det. En del föreningar erbjuder till exempel spa och bastu åt sina medlemmar, dessa kan tillfälligt stängas av för att spara på energikostnader.
Alternativa intäktskällor
En annan åtgärd kan vara att skapa nya intäkter utöver årsavgiften som är den största posten. Om föreningen har egna parkeringar bör styrelsen se över om avgiften för dessa är i nivå med övriga i närområdet. Avgifter på besöksparkeringen brukar vara en annan intäkt för vissa föreningar. Här kan det finnas större intäkter att hämta om det var längesedan föreningen konkurrensutsatte avtalet.
Större föreningar kan ha utrymmen som inte nyttjas och som skulle kunna omvandlas till antingen lägenheter eller uthyrbara förråd. En ny bostad i föreningen skulle snabbt kunna ge ett tillskott av kapital genom försäljning men även ökade löpande avgiftsintäkter.
Givet ökade energipriser kan föreningen få ned en del kostnader genom att se över temperaturen i allmänna utrymmen. Som vi även nämnt i tidigare artikel – ta hjälp av och kommunicera med medlemmarna för att gemensamt undvika onödiga värmekostnader.
Sammanfattningsvis
- Se över befintliga avtal - konkurrensutsätt avtal som inte omförhandlats på länge
- Se över avtalens innehåll och stryk tjänster som inte är nödvändiga eller inte används
- Begränsa kostnadsdrivande medlemsförmåner tillfälligt
- Öka och skapa nya alternativa intäktskällor
På Tendego har vi goda erfarenheter av att handla upp avtal och vet vilka priser som är marknadsmässiga. Kontakta oss om ni önskar få bästa möjliga avtal som marknaden har att erbjuda.